As-Built Dokumentation — Grundlagen und Anwendung

Die Originalpläne aus den 80ern sind verschollen, der Verkäufer kennt die Wandstärken nicht, die Versicherung will einen aktuellen Nachweis und der Architekt für die Sanierung fragt nach DWG-Bestandsplänen. Spätestens hier wird klar: Ohne eine saubere As-Built Dokumentation kommt im Bestand niemand weit. Dieser Artikel fasst zusammen, was eine As-Built Doku ist, wann sich der Aufwand lohnt, welche Verfahren es gibt und was eine professionelle Bestandsdokumentation Gebäude realistisch kostet.

Was ist As-Built Dokumentation?

As-Built Dokumentation — auch kurz As-Built Doku oder Bestandsdokumentation genannt — ist die geometrische und technische Beschreibung eines Gebäudes so wie es tatsächlich gebaut wurde und heute steht. Im Unterschied zu Ausführungsplänen (as-designed), die den geplanten Soll-Zustand zeigen, dokumentiert As-Built den realen Ist-Zustand inklusive aller Abweichungen, späterer Umbauten und ungeplanter Eigenheiten.

Eine vollständige As-Built Doku umfasst typischerweise messbare Geometrie (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), eine fotografische Bestandsaufnahme, die Lage der technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Elektrik, Sanitär) sowie eine strukturelle Bewertung von Bausubstanz und sichtbaren Schäden. Je nach Anwendungsfall geht das von einem schlanken 2D-Plansatz bis hin zu einem voll geometrisierten BIM-Modell mit Bauteil-Attributen.

5 typische Auslöser — wann Sie eine As-Built Doku brauchen

1. Sanierung oder Umbau: Jeder seriöse Architekt verlangt belastbare Bestandspläne, bevor er einen Strich für die Sanierung zeichnet. Ohne As-Built keine Genehmigung, kein Kostenrahmen, keine TGA-Planung.
2. Verkauf oder Refinanzierung: Banken und Käufer wollen Flächen mit Quellenangabe, nicht „grob nach Augenmaß". Eine As-Built Doku liefert die Wohn- oder Nutzfläche nach DIN 277/WoFlV nachweisbar und stärkt die Verhandlungsposition.
3. Versicherung und Schadensregulierung: Nach Wasserschaden, Brand oder Sturm fragt der Versicherer den Vorzustand ab. Wer dann eine aktuelle 3D-Aufnahme vorlegen kann, regelt deutlich schneller und ohne Streit über den Umfang.
4. Erb- und Eigentumsfragen: Bei Erbengemeinschaften, Realteilung oder Eigentumsübergang in der Familie ist eine objektive Bestandsdokumentation oft der einzige Weg, Streit um „wer bekommt was" zu entschärfen.
5. Bestandsführung und BIM-Migration: Facility Manager, Kommunen und Konzerne digitalisieren ihre Portfolios. Eine As-Built Doku ist die Eingangsdatei für CAFM, BIM oder digitalen Zwilling — ohne sie bleibt das Asset eine Blackbox.

Verfahren — vom Bandmaß bis LiDAR

Die Verfahrenswahl entscheidet über Genauigkeit, Aufwand und Preis. Ein Überblick über die fünf gängigen Methoden:

In der Praxis kombinieren wir meist zwei bis drei Verfahren: LiDAR fürs Innere, Drohne fürs Dach und punktuell Tachymeter oder TLS, wo es Millimeter braucht. Reine Bandmaß-Aufnahmen empfehlen wir nur noch bei Mini-Objekten ohne nachgelagerte Planung.

Was zur Doku gehört

Eine vollständige Bestandsdokumentation deckt mehr ab als nur Wandlängen. Diese Bestandteile gehören in eine ernstgemeinte As-Built Doku:

• Geometrie: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wandstärken, Deckenhöhen, Öffnungsmaße.
• Technische Ausrüstung (TGA): Heizkörper, Lüftungs-Auslässe, Sicherungskästen, Sanitärobjekte, Brandschutz-Komponenten — verortet im Plan, idealerweise mit Foto-Verknüpfung.
• Materialien und Aufbauten: Wandaufbau (Mauerwerk, Holz, Stahlbeton), Boden- und Deckenbeläge, Dacheindeckung, sichtbare Dämmung.
• Anschlüsse und Versorgung: Zähler, Hausanschlüsse, Schnittstellen zu Nachbargebäuden, Zufahrten.
• Schäden und Mängel: Risse, Feuchtigkeitsspuren, Setzungen, Schimmel — fotografisch und im Plan dokumentiert (für Sanierungsplanung und Versicherung gleichermaßen wertvoll).
• Metadaten: Aufnahmedatum, eingesetzte Geräte, erreichte Genauigkeit, Referenzpunkte. Diese Angaben entscheiden später über die juristische Belastbarkeit.

Lieferformate im Überblick

„Wir wollen eine As-Built Doku" kann von einem PDF-Grundriss bis zu einem voll attributierten BIM-Modell alles bedeuten. Diese Übersicht hilft beim Briefing:

Genauigkeitsanforderung pro Anwendung

Mehr Genauigkeit ist nicht immer besser — sie ist immer teurer. Die richtige Genauigkeit ergibt sich aus der späteren Verwendung:

• Vermarktung / Verkauf / Versicherung: ±2 cm reichen. Käufer und Versicherer wollen plausibel dokumentierte Flächen, keine Millimeter.
• Sanierungsplanung & TGA-Planung: <±2 cm. Reicht für Architektur, Heizung, Sanitär und Trockenbau. Standard für die meisten LiDAR-basierten Bestandsdokus.
• Statik & Tragwerksbewertung: <±1 cm. Hier braucht es entweder TLS oder zumindest TLS-referenzierte LiDAR-Daten — Bandmaß-Werte sind unzureichend.
• Industrieanlagen / Maschinen-Integration: <±5 mm. Klassischer TLS- oder Tachymeter-Anwendungsfall. Hier zählt jeder Millimeter, weil Stahlbau und Rohrleitungen vorgefertigt eingepasst werden.

In der Praxis bedeutet das: Erst Use-Case klären, dann Genauigkeit festlegen, dann Verfahren wählen. Wer einen Tachymeter für eine Käufer-Doku einsetzt, verbrennt Geld; wer mit dem Handy-LiDAR Brücken vermisst, riskiert Schaden.

Was es kostet

Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt von Größe, Komplexität, Verfahren und Liefertiefe ab. Zur Orientierung drei realistische Größenordnungen für eine vollständige Bestandsdokumentation Gebäude nach LiDAR-Standard (Aufnahme + 2D-Plansatz + Punktwolke):

• 100 m² Wohnung / Einfamilienhaus: ca. 600 € – 900 € netto. Halber Tag vor Ort, DWG/PDF-Plansatz, Punktwolke.
• 1 000 m² Halle oder Bürogebäude: ca. 2 500 € – 4 000 € netto. 1–2 Tage Aufnahme, vollständiger Plansatz, E57-Punktwolke, virtueller Rundgang.
• 10 000 m² Industrieareal: ab 15 000 € netto, je nach Detailtiefe und BIM-Anteil schnell deutlich mehr. Mehrtägiger Einsatz, Hybrid aus LiDAR + Drohne + TLS, projektspezifische Auslieferung.

Aufschläge entstehen typisch durch: BIM-Modellierung (oft +50–150 % vs. reine Aufnahme), Aufnahme im laufenden Betrieb (Wochenend-/Nachtzuschlag), schwer zugängliche Bereiche (Hubsteiger, Gerüst) und Sondergenauigkeit unter 1 cm. Eine seriöse Kalkulation läuft immer über eine kurze Vor-Ort-Begehung oder zumindest einen ehrlichen Briefing-Call — Pauschal-Internet-Preise sind hier fast immer irreführend.

Wer macht die Dokumentation?

Drei realistische Optionen:

• Spezialisierter 3D-Service-Provider (wie Bitblade Vision): Aufnahme, Punktwolken-Bearbeitung, 2D-Pläne, optionales BIM aus einer Hand. Schnell, projektorientiert, gut für die meisten Bestände bis ~10 000 m².
• Klassisches Vermessungsbüro / öffentlich bestellter Vermessungsingenieur: Notwendig, wenn amtliche Lagebezüge, Grundbuch-Relevanz oder Tragwerks-Vermessung im Vordergrund stehen. Höhere Stundensätze, dafür juristisch unangreifbar.
• Eigenleistung: Für Hobbyprojekte und Kleinwohnungen mit App-LiDAR möglich, aber als rechtsverbindliche Doku nicht ausreichend. Für Verkauf, Versicherung oder Behörde fast nie geeignet.

Faustregel: Je standardisierter Ihr Anwendungsfall (Sanierung, Verkauf, FM), desto eher passt ein 3D-Service-Provider. Je mehr Amts- oder Tragwerksbezug, desto eher das Vermessungsbüro. Die beiden schließen sich nicht aus — wir arbeiten in Großprojekten regelmäßig mit Vermessungsbüros zusammen, jeder bringt seine Stärke ein.

Fazit

As-Built Dokumentation ist 2026 keine Kür mehr, sondern Pflichtprogramm für jeden, der mit Bestandsgebäuden ernsthaft arbeitet — ob Sanierer, Eigentümer, Architekt oder Facility Manager. Die gute Nachricht: Dank LiDAR und photogrammetrischen Verfahren ist eine belastbare Bestandsaufnahme heute deutlich günstiger und schneller als noch vor fünf Jahren. Die richtige Kombination aus Verfahren, Genauigkeit und Lieferformat macht aus „ein paar Plänen" ein Asset, das über Jahre nutzbar bleibt.

Sie planen eine Sanierung, einen Verkauf oder eine BIM-Migration und brauchen eine saubere Bestandsdoku? Wir kommen gerne zur kostenfreien Begehung mit Aufnahme-Konzept: Anfrage stellen.