Die Originalpläne aus den 80ern sind verschollen, der Verkäufer kennt die Wandstärken nicht, die Versicherung will einen aktuellen Nachweis und der Architekt für die Sanierung fragt nach DWG-Bestandsplänen. Spätestens hier wird klar: Ohne eine saubere As-Built Dokumentation kommt im Bestand niemand weit. Dieser Artikel fasst zusammen, was eine As-Built Doku ist, wann sich der Aufwand lohnt, welche Verfahren es gibt und was eine professionelle Bestandsdokumentation Gebäude realistisch kostet.
Was ist As-Built Dokumentation?
As-Built Dokumentation — auch kurz As-Built Doku oder Bestandsdokumentation genannt — ist die geometrische und technische Beschreibung eines Gebäudes so wie es tatsächlich gebaut wurde und heute steht. Im Unterschied zu Ausführungsplänen (as-designed), die den geplanten Soll-Zustand zeigen, dokumentiert As-Built den realen Ist-Zustand inklusive aller Abweichungen, späterer Umbauten und ungeplanter Eigenheiten.
Eine vollständige As-Built Doku umfasst typischerweise messbare Geometrie (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), eine fotografische Bestandsaufnahme, die Lage der technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Elektrik, Sanitär) sowie eine strukturelle Bewertung von Bausubstanz und sichtbaren Schäden. Je nach Anwendungsfall geht das von einem schlanken 2D-Plansatz bis hin zu einem voll geometrisierten BIM-Modell mit Bauteil-Attributen.
5 typische Auslöser — wann Sie eine As-Built Doku brauchen
- Sanierung oder Umbau: Jeder seriöse Architekt verlangt belastbare Bestandspläne, bevor er einen Strich für die Sanierung zeichnet. Ohne As-Built keine Genehmigung, kein Kostenrahmen, keine TGA-Planung.
- Verkauf oder Refinanzierung: Banken und Käufer wollen Flächen mit Quellenangabe, nicht „grob nach Augenmaß". Eine As-Built Doku liefert die Wohn- oder Nutzfläche nach DIN 277/WoFlV nachweisbar und stärkt die Verhandlungsposition.
- Versicherung und Schadensregulierung: Nach Wasserschaden, Brand oder Sturm fragt der Versicherer den Vorzustand ab. Wer dann eine aktuelle 3D-Aufnahme vorlegen kann, regelt deutlich schneller und ohne Streit über den Umfang.
- Erb- und Eigentumsfragen: Bei Erbengemeinschaften, Realteilung oder Eigentumsübergang in der Familie ist eine objektive Bestandsdokumentation oft der einzige Weg, Streit um „wer bekommt was" zu entschärfen.
- Bestandsführung und BIM-Migration: Facility Manager, Kommunen und Konzerne digitalisieren ihre Portfolios. Eine As-Built Doku ist die Eingangsdatei für CAFM, BIM oder digitalen Zwilling — ohne sie bleibt das Asset eine Blackbox.
Verfahren — vom Bandmaß bis LiDAR
Die Verfahrenswahl entscheidet über Genauigkeit, Aufwand und Preis. Ein Überblick über die fünf gängigen Methoden:
| Verfahren | Genauigkeit | Einsatz |
|---|---|---|
| Bandmaß & Laser-Distanzmesser | ±2–5 cm | Kleine Wohnungen, einfache Grundrisse |
| Tachymeter (Total Station) | ±2–5 mm | Vermessungstechnische Bezugspunkte, Fassade |
| Terrestrisches Laserscanning (TLS) | ±2–6 mm | Hallen, Anlagen, hochpräzise Bestände |
| LiDAR-Handgerät (z. B. Matterport Pro3) | ±5–20 mm | Innenräume bis ~10 000 m², Bestandsdoku, BIM-Vorlage |
| Drohne mit RTK / Photogrammetrie | ±20–50 mm | Dächer, Fassaden, Geländedaten |
In der Praxis kombinieren wir meist zwei bis drei Verfahren: LiDAR fürs Innere, Drohne fürs Dach und punktuell Tachymeter oder TLS, wo es Millimeter braucht. Reine Bandmaß-Aufnahmen empfehlen wir nur noch bei Mini-Objekten ohne nachgelagerte Planung.
Was zur Doku gehört
Eine vollständige Bestandsdokumentation deckt mehr ab als nur Wandlängen. Diese Bestandteile gehören in eine ernstgemeinte As-Built Doku:
- Geometrie: Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wandstärken, Deckenhöhen, Öffnungsmaße.
- Technische Ausrüstung (TGA): Heizkörper, Lüftungs-Auslässe, Sicherungskästen, Sanitärobjekte, Brandschutz-Komponenten — verortet im Plan, idealerweise mit Foto-Verknüpfung.
- Materialien und Aufbauten: Wandaufbau (Mauerwerk, Holz, Stahlbeton), Boden- und Deckenbeläge, Dacheindeckung, sichtbare Dämmung.
- Anschlüsse und Versorgung: Zähler, Hausanschlüsse, Schnittstellen zu Nachbargebäuden, Zufahrten.
- Schäden und Mängel: Risse, Feuchtigkeitsspuren, Setzungen, Schimmel — fotografisch und im Plan dokumentiert (für Sanierungsplanung und Versicherung gleichermaßen wertvoll).
- Metadaten: Aufnahmedatum, eingesetzte Geräte, erreichte Genauigkeit, Referenzpunkte. Diese Angaben entscheiden später über die juristische Belastbarkeit.
Lieferformate im Überblick
„Wir wollen eine As-Built Doku" kann von einem PDF-Grundriss bis zu einem voll attributierten BIM-Modell alles bedeuten. Diese Übersicht hilft beim Briefing:
| Format | Inhalt | Typischer Anwender |
|---|---|---|
| 2D-Plansatz (PDF, DWG) | Grundriss, Schnitt, Ansicht — bemaßt | Architekt, Bauamt, Käufer |
| 3D-Punktwolke (E57, LAS, RCP) | Rohe Messdaten, alle sichtbaren Oberflächen | TGA-Planer, Tragwerk, Forensik |
| 3D-Mesh (OBJ, FBX, GLB) | Texturiertes 3D-Modell zum Visualisieren | Marketing, Eigentümer, Visualisierung |
| BIM-Modell (IFC, RVT) | Bauteile mit Attributen, LOD 200–350 | Architekt, FM, Generalplaner |
| Virtueller Rundgang (Matterport) | Begehbares 3D, jeder Punkt klickbar | Eigentümer, Vermarktung, Stakeholder |
Genauigkeitsanforderung pro Anwendung
Mehr Genauigkeit ist nicht immer besser — sie ist immer teurer. Die richtige Genauigkeit ergibt sich aus der späteren Verwendung:
- Vermarktung / Verkauf / Versicherung: ±2 cm reichen. Käufer und Versicherer wollen plausibel dokumentierte Flächen, keine Millimeter.
- Sanierungsplanung & TGA-Planung: <±2 cm. Reicht für Architektur, Heizung, Sanitär und Trockenbau. Standard für die meisten LiDAR-basierten Bestandsdokus.
- Statik & Tragwerksbewertung: <±1 cm. Hier braucht es entweder TLS oder zumindest TLS-referenzierte LiDAR-Daten — Bandmaß-Werte sind unzureichend.
- Industrieanlagen / Maschinen-Integration: <±5 mm. Klassischer TLS- oder Tachymeter-Anwendungsfall. Hier zählt jeder Millimeter, weil Stahlbau und Rohrleitungen vorgefertigt eingepasst werden.
In der Praxis bedeutet das: Erst Use-Case klären, dann Genauigkeit festlegen, dann Verfahren wählen. Wer einen Tachymeter für eine Käufer-Doku einsetzt, verbrennt Geld; wer mit dem Handy-LiDAR Brücken vermisst, riskiert Schaden.
Typischer Projektablauf
Eine As-Built Dokumentation läuft in der Praxis in sieben Schritten ab, unabhängig davon, ob am Ende ein einfacher 2D-Plan oder ein volles BIM-Modell steht:
- Briefing: Verwendungszweck klären — Sanierung, Verkauf, Versicherung, Facility Management. Daraus ergeben sich Genauigkeit und Liefertiefe.
- Vor-Ort-Begehung: Grobe Einschätzung von Größe, Zugänglichkeit und Komplexität, meist Basis für ein verbindliches Angebot.
- Aufnahme: Scan- oder Vermessungstermin vor Ort, je nach Verfahren wenige Stunden bis mehrere Tage.
- Registrierung und Aufbereitung: Einzelscans werden zu einer durchgängigen Punktwolke zusammengeführt, Rauschen und Fehlmessungen bereinigt.
- Modellierung: Ableitung von Plänen, Mesh oder BIM-Bauteilen aus der Punktwolke — der arbeitsintensivste Schritt.
- Qualitätsprüfung: Abgleich gegen Referenzmaße und Kontrollpunkte, Prüfung auf Vollständigkeit und Konsistenz.
- Übergabe: Lieferung der vereinbarten Formate inklusive Metadaten zu Aufnahmedatum, Gerät und erreichter Genauigkeit.
Bei kleineren Objekten verschmelzen einzelne Schritte; bei Großprojekten mit mehreren Gewerken läuft das Ganze iterativ, mit Zwischenabnahmen nach Aufnahme und nach Modellierung.
Was es kostet
Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt von Größe, Komplexität, Verfahren und Liefertiefe ab. Zur Orientierung drei realistische Größenordnungen für eine vollständige Bestandsdokumentation Gebäude nach LiDAR-Standard (Aufnahme + 2D-Plansatz + Punktwolke):
- 100 m² Wohnung / Einfamilienhaus: ca. 600 € – 900 € netto. Halber Tag vor Ort, DWG/PDF-Plansatz, Punktwolke.
- 1 000 m² Halle oder Bürogebäude: ca. 2 500 € – 4 000 € netto. 1–2 Tage Aufnahme, vollständiger Plansatz, E57-Punktwolke, virtueller Rundgang.
- 10 000 m² Industrieareal: ab 15 000 € netto, je nach Detailtiefe und BIM-Anteil schnell deutlich mehr. Mehrtägiger Einsatz, Hybrid aus LiDAR + Drohne + TLS, projektspezifische Auslieferung.
Aufschläge entstehen typisch durch: BIM-Modellierung (oft +50–150 % vs. reine Aufnahme), Aufnahme im laufenden Betrieb (Wochenend-/Nachtzuschlag), schwer zugängliche Bereiche (Hubsteiger, Gerüst) und Sondergenauigkeit unter 1 cm. Eine seriöse Kalkulation läuft immer über eine kurze Vor-Ort-Begehung oder zumindest einen ehrlichen Briefing-Call — Pauschal-Internet-Preise sind hier fast immer irreführend.
Wer macht die Dokumentation?
Drei realistische Optionen:
- Spezialisierter 3D-Service-Provider (wie Bitblade Vision): Aufnahme, Punktwolken-Bearbeitung, 2D-Pläne, optionales BIM aus einer Hand. Schnell, projektorientiert, gut für die meisten Bestände bis ~10 000 m².
- Klassisches Vermessungsbüro / öffentlich bestellter Vermessungsingenieur: Notwendig, wenn amtliche Lagebezüge, Grundbuch-Relevanz oder Tragwerks-Vermessung im Vordergrund stehen. Höhere Stundensätze, dafür juristisch unangreifbar.
- Eigenleistung: Für Hobbyprojekte und Kleinwohnungen mit App-LiDAR möglich, aber als rechtsverbindliche Doku nicht ausreichend. Für Verkauf, Versicherung oder Behörde fast nie geeignet.
Faustregel: Je standardisierter Ihr Anwendungsfall (Sanierung, Verkauf, FM), desto eher passt ein 3D-Service-Provider. Je mehr Amts- oder Tragwerksbezug, desto eher das Vermessungsbüro. Die beiden schließen sich nicht aus — wir arbeiten in Großprojekten regelmäßig mit Vermessungsbüros zusammen, jeder bringt seine Stärke ein.
Häufige Fehlerquellen
Die häufigsten Probleme entstehen nicht beim Scannen selbst, sondern davor und danach:
- Ungeklärte Liefertiefe: „Wir brauchen ein paar Pläne" ist keine Spezifikation. Ohne klares Format- und Genauigkeitsziel vor der Aufnahme drohen teure Nacharbeiten.
- Fehlende Referenzpunkte: Ohne fest vermessene Kontrollpunkte driften bei größeren Objekten mehrere Einzelscans gegeneinander — das Ergebnis wirkt plausibel, ist aber maßlich nicht belastbar.
- Übersehene Bereiche: Verschlossene Räume, Dachböden, Schächte oder Zwischendecken werden bei der Terminplanung vergessen und fehlen dann in der fertigen Doku.
- Verwechslung von Rohdaten- und Ableitungsgenauigkeit: Eine Punktwolke kann hochgenau sein, während der daraus abgeleitete 2D-Plan durch Vereinfachung und Rundung an Genauigkeit verliert. Beides getrennt betrachten.
- Fehlende Metadaten: Ohne Angabe von Aufnahmedatum, Gerät und erreichter Genauigkeit ist die Doku später schwer zu verteidigen — etwa gegenüber Versicherung oder Käufer.
- Falsches Verfahren für den Anwendungsfall: Bandmaß für eine BIM-Vorlage oder Tachymeter für eine einfache Verkaufsdoku — beides verbrennt entweder Genauigkeit oder Geld.
Häufige Fragen zur As-Built Dokumentation
Was ist der Unterschied zwischen As-Built und As-Designed?
As-Designed-Pläne zeigen den geplanten Soll-Zustand aus der Bauphase. As-Built-Dokumentation erfasst den tatsächlich gebauten Ist-Zustand inklusive aller Abweichungen, späteren Umbauten und ungeplanten Eigenheiten — beide Planarten stimmen in der Praxis selten exakt überein.
Welche Genauigkeit hat eine As-Built Aufnahme?
Das hängt vom Verfahren ab: Handaufmaß liegt bei ±2–5 cm, LiDAR-Handgeräte bei ±5–20 mm, terrestrisches Laserscanning bei ±2–6 mm. Für Vermarktung und Versicherung reichen meist ±2 cm, für Statik und Industrieanlagen braucht es unter ±1 cm.
Welches Dateiformat brauche ich für eine As-Built Dokumentation?
Das richtet sich nach dem Anwendungsfall: PDF oder DWG für einfache Pläne, E57 oder LAS für die rohe Punktwolke, OBJ oder GLB für visualisierbare 3D-Modelle und IFC oder RVT für ein attributiertes BIM-Modell. Im Zweifel vorab mit dem nachgelagerten Planer oder der Software abstimmen.
Wie lange dauert eine As-Built Aufnahme vor Ort?
Für eine 100 m² Wohnung reicht in der Regel ein halber Tag, für ein 1.000 m² Bürogebäude ein bis zwei Tage. Bei Industrieanlagen ab 10.000 m² sind mehrtägige Einsätze üblich, abhängig von Zugänglichkeit und Detailtiefe.
Ist eine As-Built Dokumentation rechtlich verbindlich?
Das kommt auf den Zweck an. Für Sanierungsplanung, Facility Management oder eine plausible Verkaufsdokumentation reicht eine professionelle 3D-Aufnahme. Bei amtlichen Lagebezügen, Grundbuch-Relevanz oder Tragwerksfragen ist zusätzlich ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur gefragt.
Fazit
As-Built Dokumentation ist 2026 keine Kür mehr, sondern Pflichtprogramm für jeden, der mit Bestandsgebäuden ernsthaft arbeitet — ob Sanierer, Eigentümer, Architekt oder Facility Manager. Die gute Nachricht: Dank LiDAR und photogrammetrischen Verfahren ist eine belastbare Bestandsaufnahme heute deutlich günstiger und schneller als noch vor fünf Jahren. Die richtige Kombination aus Verfahren, Genauigkeit und Lieferformat macht aus „ein paar Plänen" ein Asset, das über Jahre nutzbar bleibt.
Sie planen eine Sanierung, einen Verkauf oder eine BIM-Migration und brauchen eine saubere Bestandsdoku? Wir kommen gerne zur kostenfreien Begehung mit Aufnahme-Konzept: Anfrage stellen.
Sprechen wir kurz darüber.
Wir beraten Sie unverbindlich zu Verfahren, Genauigkeit und Lieferformat — auch dann, wenn am Ende kein Auftrag bei uns landet.
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