As-Built vs. As-Designed in der Sanierungspraxis

In Sanierungsprojekten treffen zwei Realitäten aufeinander: das, was geplant wurde, und das, was tatsächlich gebaut steht. Beides ist selten deckungsgleich — und genau diese Lücke ist der Grund, warum so viele Sanierungen mitten in der Ausführung in Mehrkosten, Stillstand oder Statik-Rückfragen geraten. Die Begriffe dafür heißen As-Designed und As-Built. Wer in der Sanierung arbeitet, sollte sie nicht synonym verwenden.

Vier Begriffe, vier Lebensphasen

Ein Gebäude durchläuft mehrere dokumentierte Zustände — und für jeden gibt es einen eigenen Fachbegriff. Diese vier sind im DACH-Raum die geläufigsten:

Der Übergang ist fließend, aber für die Sanierung sind vor allem zwei Spalten entscheidend: was geplant war (As-Designed) und was heute steht (As-Built). Alles dazwischen muss man rekonstruieren — oder messen.

Warum As-Designed selten dem Ist-Zustand entspricht

Wer eine alte Bauakte aus dem Bauarchiv zieht, hat in 95 % der Fälle As-Designed in der Hand, nicht As-Built. Die Gründe sind banal und systematisch:

• Pläne werden vor dem Bau erstellt — Änderungen auf der Baustelle fließen erst dann zurück, wenn jemand sie nachträglich einpflegt. Das ist im DACH-Raum bis weit in die 2000er-Jahre die absolute Ausnahme.
• Nutzungsänderungen, Mieter-Ausbauten, Heizungs- oder Elektro-Modernisierungen über 30+ Jahre tauchen in den Bauakten oft gar nicht auf.
• Statisch relevante Eingriffe — eine herausgenommene Innenwand, eine zusätzliche Tür, ein neu durchgebrochener Sturz — sind in vielen Bestandsbauten nicht dokumentiert, selbst wenn sie damals genehmigt wurden.
• Bauakten aus der Nachkriegszeit zeigen häufig Normmaße („24er Wand"), während die tatsächlich gebaute Wand 26, 28 oder 30 cm misst — abhängig von Putz, Vorsatzschalen und späteren Aufdoppelungen.

Konsequenz: Wer auf Basis der alten Bauakte plant, plant auf einem Soll-Zustand, den es so im Gebäude nicht (mehr) gibt. Das fällt spätestens dann auf, wenn die ersten Bohrkerne gesetzt oder Wände geöffnet werden.

Wo die Abweichungen typischerweise sitzen

Aus über 200 Bestandsaufnahmen haben sich bei uns sechs wiederkehrende Abweichungs-Muster herauskristallisiert:

• Wandstärken weichen ab. Plan zeigt 24 cm, real sind es 28 cm — relevant für Sturz-Längen, Türzargen, Heizkörper-Nischen und alle Anschlussdetails.
• Sturzhöhen und Brüstungshöhen variieren. Insbesondere in Altbauten, in denen Fenster im Laufe der Jahrzehnte ausgetauscht wurden, stimmen die Lichten Maße selten mit dem Plan überein.
• Anschluss-Details sind anders ausgeführt. Klassiker: der Plan zeigt einen sauberen Wand-Decken-Anschluss, real gibt es eine Schattenfuge oder eine Stuckleiste, die für die neue Akustikdecke kritisch wird.
• Material- und Schichtaufbauten sind nicht dokumentiert. Estrich-Stärken, Aufbauhöhen, Dämmschichten — fast nie deckungsgleich mit dem Plan, oft nachträglich verändert.
• Leitungsverläufe sind nicht mehr nachvollziehbar. Strom, Wasser, Heizung, Lüftung — gerade bei Bauten mit mehreren Sanierungsschichten muss man davon ausgehen, dass die Bestandspläne unvollständig sind.
• Statische Eingriffe ohne Dokumentation. Innenwände, die in den 80ern „mal eben" entfernt wurden, Unterzüge ohne statischen Nachweis, nachträglich gesetzte Öffnungen. Bei der Sanierung führt das im schlimmsten Fall zu Bauwerks-Sicherungsmaßnahmen während der Bauphase.

So entsteht eine seriöse As-Built-Aufnahme

Eine As-Built-Dokumentation, die für Planer, Statiker und Energieberater nutzbar ist, basiert heute auf drei Verfahren — einzeln oder kombiniert:

• LiDAR-Scan. Wir setzen Matterport Pro3 oder terrestrische Scanner (Faro/Leica) ein. Genauigkeit von ±2 cm pro 10 m bis ±2 mm pro 10 m, abhängig vom Verfahren. Die Punktwolke ist die maßgebliche Grundlage — alles andere wird daraus abgeleitet.
• Photogrammetrie. Für Fassaden, Innenhöfe und Bereiche, die mit einem LiDAR-Scanner schwer zu erreichen sind. Auch bei Denkmalpflege wichtig, weil Texturen mitgenommen werden.
• Hybrid-Aufnahme. Der Regelfall in der Sanierung: LiDAR im Inneren, Drohne mit RTK außen, punktuell Handscanner für statisch oder denkmalpflegerisch kritische Details. Aus den drei Datenquellen wird ein konsistentes Bestandsmodell.

Wichtig: Eine As-Built-Aufnahme ist nicht das gleiche wie ein Aufmaß. Aufmaß meint klassischerweise einzelne Maßketten mit Zollstock oder Distanzmesser — gut für eine Wand, ungeeignet für ein ganzes Geschoss mit komplexer Geometrie. Eine moderne As-Built-Aufnahme erfasst alles, was sichtbar ist, in einem Durchgang. Ob man später nur den Grundriss oder auch jede Steckdose braucht, entscheidet man am Schreibtisch — nicht auf der Baustelle.

Was Sie konkret bekommen

Aus einer Bestandsaufnahme liefern wir je nach Bedarf vier Ausgabestufen — typischerweise gestaffelt:

• Punktwolke (E57, RCP, LAS). Die Rohdaten. Direkt nutzbar in Revit, ArchiCAD, Allplan, AutoCAD. Für Planer, die selbst weiterzeichnen wollen.
• 2D-Pläne As-Built (DWG, PDF). Grundrisse, Schnitte, Ansichten — direkt aus der Punktwolke abgeleitet, vermaßt nach Vorgabe. Der typische Liefergegenstand für Sanierungs- und Genehmigungsplanung.
• 3D-Modell (IFC, FBX, Revit). Polygonmodell mit Wänden, Decken, Öffnungen, Treppen. Geeignet für Visualisierung, Energieberatung, Raumbuch.
• BIM-Bestandsmodell (LOD 200–300). Parametrisches Modell mit Bauteilen, Attributen und Schichtaufbauten. Aufwändiger, dafür über den ganzen Lebenszyklus nutzbar — Pflicht für viele öffentliche Ausschreibungen.

Mehr zum letzten Punkt im Detail: siehe unser Artikel über den digitalen Zwilling aus Punktwolken im Bestand.

Kosten von nicht-aufgenommenem Bestand

Die Versuchung, eine As-Built-Aufnahme zu sparen, ist verständlich — wirtschaftlich rechnet sie sich selten. Drei Szenarien, die wir regelmäßig sehen:

• Bau-stopp wegen Statik-Rückfrage. Wenn beim Wanddurchbruch eine tragende Konstruktion auftaucht, die im Plan nicht eingezeichnet war, steht die Baustelle bis zur statischen Neubewertung. Stillstandskosten von 800–2 000 € pro Tag sind keine Seltenheit.
• Nachträgliche Planänderung. Wenn die Wandstärke nicht stimmt, sitzt das neue Bad nicht — Fliesen müssen neu kalkuliert, Sanitärobjekte neu bestellt, Türzargen nachgearbeitet werden. 5–10 % Mehrkosten auf das gesamte Gewerk sind ein realistischer Aufschlag.
• Brandschutz- und EnEV/GEG-Nachweise. Bei Sanierungen ab einem bestimmten Umfang verlangt die Baubehörde Bestandsnachweise. Ein vollständiger As-Built spart hier den ganzen Aufmaß-Aufwand des Energieberaters und damit oft das Drei- bis Vierfache der Aufnahme-Kosten.

Die Faustregel aus unseren Projekten: Eine As-Built-Aufnahme kostet typischerweise 0,3–1,2 % der Sanierungssumme. Der erste vermiedene Bau-stopp finanziert sie meist schon.

Versicherung und Genehmigung

Zwei Aspekte werden in der Praxis oft unterschätzt: erstens die Versicherungsseite. Wer ohne dokumentierten Bestand saniert und dabei einen statischen Eingriff verursacht, hat im Schadensfall ein Problem mit der Bauherren-Haftpflicht. Zweitens die Genehmigungspraxis: Brandschutzkonzepte, GEG-Nachweise und denkmalpflegerische Stellungnahmen verlangen einen belastbaren Ist-Stand. Pläne von 1962 reichen den meisten Behörden heute nicht mehr.

Fazit

As-Designed beschreibt eine Absicht, As-Built die Realität. In Neubauprojekten ist die Lücke klein. In der Sanierung — gerade in Bauten aus den 1950ern bis 1990ern — ist sie der wichtigste Risiko-Faktor des gesamten Projekts. Eine moderne As-Built-Aufnahme mit Punktwolke, abgeleitetem 2D-Plan und optional BIM-Modell schließt diese Lücke in 1–3 Tagen Aufnahmezeit und 1–2 Wochen Auswertung. Die Investition rentiert sich nicht erst über den Lebenszyklus, sondern fast immer schon im ersten Sanierungsabschnitt.

Wenn Sie ein konkretes Sanierungsprojekt vor sich haben und unsicher sind, welche As-Built-Tiefe wirklich nötig ist: eine erste Einschätzung kostet nichts.